主题：营改增实施 二手房交易税负由5%降至4.76%

5月1日起，营改增在房地产等领域开始试点了。我们买二手房税负变化是怎样的呢？

最新数据显示，营改增工作进展顺利，已经有超过70%的纳税主体办理了税务登记，准备工作已接近尾声。具体到个人二手房交易，营改增工作仍将由地税部门来代征。

二手房营改增后，以前按照营业税确定的征税和免税条件均无变化，只是将营业税改成了增值税。
我们以下表来说明营改增的前后变化：

另外除了5%的税率外，营改增后，以前征收的0.6%城市建设费和教育附加费继续保留。

以一套200万买入，300万卖出的不满2年普通二手房为例，

营改增前，需缴纳营业税300万×5%=15万元；

营改增后，需缴纳增值税300万/(1+5%)×5%=14.3万元；节省7143元左右。

如果是满2年的非普通二手房，

营改增前，缴纳营业税（300-200）万×5%=5万元；

营改增后，缴纳增值税（300-200）万/(1+5%)×5%=4.76万元；节省2381元。

按照最新的简化增值税计算公式，应缴纳税额=含税销售收入/(1+税率5%)×5%，实际上等同于营业税由5%降至4.76%。

至于普通住宅和非普通住宅认定，北京市是这样认定的，住宅小区容积率大于1.0（含）以上；

单套建筑面积在140平米（含）以下；

单价或者总价未超过政府指导价。

以上三个条件只要任意一条不满足即为非普通住宅，3点同时满足为普通住宅。各地可对根据房管部门认定的普通住宅认定标准来核算营改增的税收支出情况，总体来看，税负只减不增。